La 'súper-gentrificación' llega a Madrid: los ultrarricos elevan el precio medio de la vivienda al nivel de lujo
Un multimillonario latinoamericano visita una vivienda de 350 metros cuadrados en el exclusivo barrio de Castellana, en el distrito de Salamanca. Se encuentra en un edificio señorial, en una planta intermedia, con techos altos y no necesita reforma. En esa zona, el precio del metro para inmuebles premium ronda los 16.500 euros. Tras verlo solo una vez, decide desembolsar casi seis millones de euros para vivir en él con su familia. El caso es ficticio, pero encaja con las inversiones que han convertido a Madrid en la capital del mercado inmobiliario del lujo para los 'Ultra-High-Net-Worth Individual' (UHNWI), los individuos con un patrimonio neto ultraalto, por encima de los 30 millones.
Barnes, una de las inmobiliarias de lujo con más presencia a nivel internacional, ha presentado esta semana su Global Property Handbook 2025, en el que, tras un análisis con más de 100.000 clientes en todo el mundo, coloca a Madrid en el primer puesto entre las ciudades más demandadas por quienes quieren y pueden permitirse una vivienda de alto standing.
Apenas unos días después de la multitudinaria manifestación que recorrió el centro de la ciudad reclamando que la vivienda deje de ser un negocio, el informe apunta a revalorizaciones de este tipo de inmuebles de hasta un 30%, por encima de otros destinos como París, Nueva York, Dubai o Miami. Y hay tres pilares que sostienen esta apuesta segura por la vivienda como valor refugio y destino predilecto de los multimillonarios, principalmente de países latinoamericanos, pero cada vez más europeos.
“Madrid ofrece una infraestructura extremadamente moderna y eficiente, con un aeropuerto internacional a 15 minutos del centro, hospitales, universidades y colegios internacionales; una calidad de vida alta, con un clima favorable, es una de las capitales más seguras de Europa y es muy dinámica y viva; y, con un budget (presupuesto) importante, pero menor en comparación a otras ciudades, se pueden obtener muy buenos productos inmobiliarios”, explica el managing partner de Barnes Spain, Alvise Da Mosto.
Hay oportunidades de negocio privadas que se sustentan sobre el esfuerzo público
En esos tres pilares que hacen interesante la ciudad para ultrarricos se sustentan sobre una base común: la inversión pública y el tejido social. Porque en esa atracción influyen la “actividad cotidiana, los usos del espacio público, las inversiones públicas en infraestructuras, el urbanismo, etc. lo que indica que hay oportunidades de negocio privadas que se sustentan sobre el esfuerzo público”, explica el doctor en sociología y profesor en la Universidad de Zaragoza, Daniel Sorando. En el barrio de Salamanca, la tendencia es que los precios de los inmuebles prémium aumenten un 19%; en Justicia y Cortes, un 20%; en Chamartín, un 10%; y en Chamberí, hasta un 11. “Lo que esa plusvalía debe a la revalorización de la vivienda apenas es nada, lo que se revaloriza es el suelo, por el conjunto de valores que colectivamente le damos: la imagen de la ciudad, su diversidad, los servicios, la seguridad... que se apropia privadamente”, analiza el experto y autor del libro 'First we take Manhattan: la destrucción creativa de las ciudades'.
La tendencia al alza se identifica también en las zonas consideradas de lujo, no prémium, en estas zonas, donde los precios ya son de por sí elevados, como muestra la siguiente tabla. De hecho, los datos de Idealista sobre el precio medio del metro cuadrado en algunos de esos barrios no dista demasiado del considerado “de lujo”. El ejemplo más claro es Chamartín, con apenas una docena de euros de diferencia.
“El lujo es una mezcla de datos racionales y efectos emocionales, pero lo más importante para los activos inmobiliarios es la localización, así que tiene sentido que no estemos tan lejos de los precios medios”, indica Da Mosto, que admite que la gran diferencia está en el prémium, con una demanda particular, como terrazas, plantas y techos altos, reformas de calidad, edificios bien cuidados, piscina o conserjería. Para la Sales director de Engel & Völkers Madrid, Sonia Catalán, el concepto de lujo también es relativo. “Para mí, tener una casa en Madrid lo es”, considera. Esta inmobiliaria centrada en el sector lujo, pero con clientes mayoritariamente nacionales, ha identificado un aumento de los precios del 16% en sus transacciones, con un ticket medio de 938.000 euros dentro de la almendra central.
El Informe de mercado España y Andorra 2024-2025 de esta compañía también destaca que “la capital ha consolidado su posición como la segunda ciudad europea más atractiva para la inversión en vivienda de alto nivel”, según un informe del Urban Land Institute, con una “demanda elevada tanto en el segmento de lujo como en el mercado residencial tradicional, con un interés creciente en zonas céntricas, como Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro o Chamartín, así como en municipios periféricos que ofrecen una mejor relación calidad-precio”.
Mientras llegan fortunas extranjeras, el perfil de vecino de toda la vida en zonas que hace apenas unas pocas décadas estaban degradadas, como Chueca y Malasaña, o con una muestra amplia de familias trabajadoras y de clase media, como Chamberí, abandonan poco a poco el centro. “Hay una expulsión”, admite Da Mosto, “pero en Madrid no es tan drástica porque, aunque hay barrios muy demandados donde los precios suben y es difícil acceder para familias de clase media, en cada uno hay zonas más accesibles. En Chamberí tienes Almagro, por 13.000 euros el metro cuadrado, y Arapiles, donde estamos en 6.500. El destino de las capitales europeas es reducir el tamaño. Antes una familia de clase media podía tener un piso de 150 metros en París y ahora lo tiene de 90”.
El ejemplo de una vivienda de 90 metros cuadrados al precio medio que marca Idealista supondría unos 843.660 euros en Salamanca; 765.000 en Justicia; o 628.920 en Chamartín. “Son inaccesibles para la compra mediante una hipoteca para la mayor parte de la población que reside en Madrid si adoptamos los estándares internacionales de no invertir más del 30% de los ingresos”, considera Sorando, lo que lleva a estas zonas a especializarse en inversores “con muchísima solvencia”. En torno al 50% de inmuebles que se vendieron en 2024 fueron a tocateja.
¿Quién queda en los barrios en el punto de mira de los multimillonarios extranjeros? “Podemos identificar entre quien es propietario y a lo mejor tiene alguna vivienda más, que estará encantado; familias con la vivienda en la que viven, que aunque consigan una plusvalía tendrían que mudarse, o que optan por quedarse para no cortar el conjunto de relaciones con el barrio; y las personas netamente perjudicadas con el proceso, que son las inquilinas”, enumera Sorando, que incluso en el caso de los propietarios que optan por quedarse, principalmente de mayor edad, también ven cómo su barrio cambia porque “allá donde el espacio urbano se convierte en una oportunidad rentable para los multimillonarios, el resto de los usuarios del mismo se subordinan a sus intereses”.
La 'súper gentrificación' llega a Madrid
El informe de Barnes identifica una nueva tendencia. La de aquellos ciudadanos extranjeros que adquirieron una vivienda de unos 100 metros cuadrados hace cuatro o cinco años y ahora dan el salto a superficies de 200 o 250, pero manteniendo la propiedad de la anterior, explican desde la compañía. Esta dinámica de acaparamiento supone una concentración de la propiedad muy progresiva y lenta, pero firme. “Es interesante, porque una parte de esa población habrá llegado a vivir a Madrid, se ha encontrado un sistema fiscal que es Robin Hood al revés, porque facilita mantener los capitales en manos de quien ya los tiene y se ha dado cuenta de que es el lugar donde puedes empezar a acumular”, analiza Sorando.
En este contexto, los multimillonarios estarían indicando la puerta de salida incluso a las clases altas, en el siguiente paso de la gentrificación. En 2003, la directora de Initiative on Cities de la Universidad de Boston, Loretta Lees, publicó un artículo en el que analizaba lo que venía a llamar “proceso de súper-gentrificación” en el barrio de Brooklyn Heights, en Nueva York. En el trabajo, la investigadora señalaba como la “regentrificación intensificada en algunas zonas concretas de ciudades globales como Londres o Nueva York” estaba provocando una “intensa inversión y consumo” por parte de una “nueva generación de superricos”. Un análisis que después trasladó a Barnsbury, en Londres.
Hace un año, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el fin de las 'Golden Visa', el permiso de residencia por la compra de viviendas por encima del medio millón de euros. Una medida que se hizo efectiva el pasado 3 de abril. “Su eliminación sirve para dar oportunidades a quienes hoy tienen problemas para acceder a una vivienda en lugares concretos y con tensión de precios y falta de oferta residencial”, llegó a expresar la ministra del ramo, Isabel Rodríguez.
Desde el sector no ven que esto haga peligrar las inversiones. “La mayoría de estas personas, con cierto tipo de patrimonio, tienen solucionada la nacionalidad. Según nuestros estudios internos, el 80% de nuestros clientes mexicanos y venezolanos tienen pasaportes comunitarios, españoles o italianos”, aclaran desde Barnes. Tampoco les preocupa en exceso el gravamen extra a la compra de viviendas por extracomunitarios no residentes, anunciada por Sánchez en enero y todavía pendiente del trámite parlamentario.
Donde estas medidas podrían tener mayor efecto es en las otras dos ciudades españolas en el ránking: Barcelona y Marbella. “Nos alimentamos de compradores extracomunitarios, británicos y americanos, por lo que podría tener algún impacto si la ley termina saliendo, pero los impuestos a la adquisición de inmuebles dependen de las comunidades autónomas”, recuerda Da Mosto. La ciudad condal ha caído en el ránking de 19 al puesto 22, en parte por las políticas de viviendas, que han reprimido las ansias especuladoras. “Los inversores ven que la situación política va en su contra, porque la vivienda ha sido atacada por el gobierno local”, indican desde el sector. Mientras, la capital de la costa del sol se ha aupado del 47 al 35. “Allí se mueven muchísimos fondos, porque hay un estilo de vida muy favorable y un mercado extremadamente activo y muy dinámico. Que sea un mercado sano es otra cosa... Madrid sigue las leyes de mercado, si una casa es cara o tiene desperfectos, no se vende. En Marbella, ahora mismo, se vende todo”.
El informe de Barnes cierra el capítulo de Madrid con una pregunta, que señala el cambio en la visión del lujo: ¿Qué se puede comprar con un millón de euros? Cualquier ciudadano medio relacionaría el lujo inmobiliario con una gran vivienda, amplia y con varias habitaciones. No es el caso. “Un piso renovado de 80 metros cuadrados en los barrios más exclusivos (si se logra encontrar). Un bonito piso de 100 metros en Chamberí”.
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